Un escenario de pesadilla para cualquier residente en zonas sísmicas: ¿qué ocurre con tu departamento si un terremoto provoca el colapso total del edificio? Más allá del susto inicial, existe una serie de reglas legales y financieras que determinan qué pasa con la propiedad, el terreno sobre el que se asienta y, crucialmente, con la deuda hipotecaria pendiente. La respuesta no implica necesariamente que el propietario pierda todo lo que tenía registrado.
El fin del edificio y los derechos sobre el terreno
Cuando una construcción queda completamente destruida como consecuencia de un sismo severo, el derecho de propiedad sobre la edificación en sí deja de existir. Así lo explica Carlos Acosta Olivo, profesor de Derecho Civil de la Universidad Científica del Sur (UCSUR). Sin embargo, esto no significa que desaparezcan todos los derechos previos: el terreno permanece y pasa a formar parte de la propiedad común de quienes antes eran dueños individuales de cada departamento.
La distribución se efectúa conforme al porcentaje de participación registrado para cada propietario. A partir de ese momento, la junta de propietarios debe evaluar qué hacer con el predio. Aunque reconstruir es una opción viable, levantar un edificio nuevo representa un gasto considerable que puede resultar inviable para muchos copropietarios.
“En la práctica, levantar un edificio es carísimo, por eso suele ser más viable vender el terreno y repartir el dinero”, agregó Acosta. Este reparto no se basa únicamente en los metros cuadrados de cada unidad, sino en las cuotas de participación registradas, además de considerar disposiciones municipales sobre estacionamientos.
¿Qué pasa si la estructura solo resulta dañada?
El escenario cambia drásticamente cuando el terremoto provoca daños estructurales pero no destruye por completo la edificación. En estos casos, la junta de propietarios puede adoptar acuerdos para financiar las reparaciones necesarias y preservar los elementos comunes.
Si es necesario reforzar columnas estructurales, el gasto se distribuye entre todos los dueños porque beneficia a la estructura general del inmueble. El profesor Acosta puso un ejemplo práctico: una reparación valorizada entre S/120,000 y S/150,000 para un edificio de 300 departamentos implicaría un aporte individual aproximado de S/400.
No obstante, si los daños se limitan al interior del departamento sin comprometer elementos comunes, la responsabilidad recae exclusivamente en el propietario. Asimismo, reclamar contra la constructora solo es viable si una evaluación técnica demuestra defectos estructurales o incumplimiento de normas; de lo contrario, podría considerarse un caso de fuerza mayor.
El crédito hipotecario: ¿desaparece la deuda?
Tener una deuda pendiente no significa que esta desaparezca automáticamente si el inmueble queda destruido. Alain Di Natale, secretario ejecutivo de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), aclara que las entidades financieras suelen exigir la activación inmediata de pólizas de seguro contra daños.
Si la indemnización del seguro supera el saldo pendiente del préstamo, el remanente se entrega al propietario. En cambio, si no existe cobertura suficiente para atender la deuda, el titular podría continuar obligado a cumplir con los pagos pese a que su vivienda haya sido destruida. Es fundamental diferenciar entre el seguro contra daños (que protege el inmueble) y el de desgravamen (cubre fallecimiento o invalidez).
En determinadas circunstancias, si el propietario cuenta con otro bien raíz, existe la posibilidad de ofrecerlo como nueva garantía para respaldar el préstamo. Sin embargo, esta opción no es automática; su aceptación depende estrictamente de las políticas internas y la evaluación del valor del nuevo inmueble por parte de la entidad financiera.
