¿Tu edificio colapsa por un sismo? Esto pasa con tu departamento y deuda hipotecaria
Expertos revelan qué derechos conservas, cómo se reparte el terreno y si la deuda bancaria desaparece tras un terremoto en Perú.
Un terremoto de gran magnitud en Perú podría dejar una duda angustiosa: ¿qué sucede con tu departamento si el edificio donde vives queda completamente destruido? La respuesta no implica necesariamente que pierdas todo. Según expertos consultados, existen reglas claras sobre la propiedad del terreno, la copropiedad y los seguros vinculados al inmueble. Además, la situación varía considerablemente dependiendo de si el daño es parcial o total, y si existe una deuda hipotecaria pendiente.
El destino del terreno y la edificación
Cuando una construcción queda totalmente destruida por un sismo, el derecho de propiedad sobre la edificación en sí deja de existir. Carlos Acosta Olivo, profesor de Derecho Civil de la Universidad Científica del Sur (UCSUR), explica que "si lo vemos de manera general, cuando el bien se destruye, se acaba el derecho de propiedad". Sin embargo, esto no significa que desaparezcan todos los derechos de los propietarios.
El terreno permanece y pasa a formar parte de la propiedad común de quienes antes eran dueños de los departamentos, según su porcentaje de participación registrado. A partir de ese momento, la junta de propietarios debe decidir el futuro del predio. Una opción es reconstruir el edificio, aunque Acosta señala que levantar una estructura nueva suele ser muy costoso para todos los copropietarios.
¿Reparación o venta del terreno?
Dada la complejidad y el gasto de la reconstrucción, otra alternativa viable es vender el terreno y repartir el dinero entre los antiguos propietarios. Este reparto no se basa únicamente en los metros cuadrados de cada departamento, sino en la cuota de participación registrada para cada uno, tema que ya cubrimos en ¿Tu edificio colapsa por un sismo? Esto pasa con tu propiedad y crédito hipoteca.
Si el edificio no colapsa por completo, pero sufre daños estructurales graves, la junta puede acordar financiar las reparaciones necesarias. Por ejemplo, reforzar columnas es una intervención que beneficia a toda la estructura y cuyo costo se divide entre todos los propietarios. En un escenario hipotético de 300 departamentos con una reparación valorizada en S/120,000 a S/150,000, el aporte individual sería aproximadamente de S/400, como contamos en ¿Tu edificio colapsa por sismo? Esto pasa con tu departamento y crédito hipoteca.
El crédito hipotecario no desaparece
Tener una deuda pendiente no significa que esta se borre automáticamente si la edificación cae. Alain Di Natale, secretario ejecutivo de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), aclara que las entidades financieras suelen exigir la activación de la póliza de seguro contra daños del inmueble, así lo reportó Peru21.
Si la indemnización del seguro supera el saldo pendiente del préstamo, el excedente se entrega al propietario. En cambio, si no hay cobertura suficiente para atender la deuda, el titular sigue obligado a pagarla. Es crucial diferenciar los seguros: el de "daños" protege el inmueble ante sismos, mientras que el de "desgravamen" cubre la deuda en casos de fallecimiento o invalidez.
Si el propietario cuenta con otro bien inmueble, podría ofrecerlo como nueva garantía para respaldar el préstamo. No obstante, esta opción no es automática; su aceptación depende estrictamente de las políticas internas y la evaluación del valor del nuevo activo por parte de la entidad financiera.
