Un escenario que pocos se atreven a imaginar, pero que la realidad sísmica de Perú hace inevitable: ¿qué ocurre con tu departamento si el edificio donde vives queda completamente destruido por un sismo? La respuesta no implica necesariamente una pérdida total sin remedio. Existen reglas claras sobre el terreno, la copropiedad y las obligaciones financieras. Conoce los escenarios legales que podrían presentarse en caso de emergencia.
El destino del terreno: ¿Copropiedad o venta?
Cuando una construcción queda totalmente arrasada por un terremoto, el derecho de propiedad sobre la edificación deja de existir. Así lo explica Carlos Acosta Olivo, profesor de Derecho Civil de la Universidad Científica del Sur (UCSUR). Sin embargo, esto no significa que desaparezcan todos los derechos de los propietarios. El terreno permanece y pasa a formar parte de la propiedad común de quienes antes eran dueños de los departamentos, según su porcentaje de participación registrado.
A partir de ese momento, la junta de propietarios debe evaluar el futuro del predio. Una opción es reconstruir el edificio, aunque Acosta Olivo señala que levantar una estructura nueva suele ser extremadamente costoso para todos los copropietarios. Por ello, en la práctica, resulta más viable vender el terreno y repartir el dinero obtenido entre los antiguos dueños.
¿Cómo se divide el dinero si venden el suelo?
El reparto del capital no se basa únicamente en los metros cuadrados de cada unidad habitacional. La distribución se efectúa conforme a la cuota de participación que corresponda a cada propietario, considerando la información registrada oficialmente. Además, existen disposiciones municipales sobre la cantidad máxima de departamentos y estacionamientos permitidos, un factor clave que podría influir en las decisiones para una eventual reconstrucción o venta.
Si el edificio no colapsa: Reparaciones estructurales
El escenario cambia si el terremoto provoca daños severos pero la edificación permanece de pie. En estos casos, la junta puede acordar financiar reparaciones para preservar las áreas comunes. Por ejemplo, reforzar columnas estructurales es un gasto que se distribuye entre todos los propietarios, ya que beneficia a la estructura general del inmueble.
El profesor Acosta Olivo ofrece una referencia práctica: si una reparación valorizada en S/120,000 a S/150,000 fuera necesaria para un edificio de 300 departamentos, el aporte individual sería de aproximadamente S/400. Este costo compartido facilita la viabilidad de obras esenciales.
El crédito hipotecario: ¿Se borra con los escombros?
Tener una deuda pendiente no significa que esta desaparezca automáticamente si tu departamento queda destruido. Alain Di Natale, secretario ejecutivo de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), aclara que las entidades financieras suelen exigir la activación inmediata de pólizas de seguro contra daños del inmueble.
Si la indemnización supera el saldo pendiente del préstamo, el excedente se entrega al propietario. En cambio, si no existe cobertura para atender la deuda, el titular podría continuar obligado a cumplir con los pagos pese a la destrucción física del bien. Es crucial diferenciar: el seguro contra daños protege el inmueble (terremotos), mientras que el de desgravamen cubre la deuda ante fallecimiento o invalidez.
Alternativas si no hay seguro
Frente a un colapso sin cobertura adecuada, existe una alternativa distinta pero compleja. Si el propietario cuenta con otro inmueble, podría ofrecerlo como nueva garantía para respaldar el préstamo. Sin embargo, esta opción no es automática; su aceptación depende de las políticas internas del banco y la evaluación técnica del nuevo bien.
